Contrato de arrendamiento. Generalidades

Concepto


Según el Código Civil dominicano, en su artículo 1709, define la locación de cosas como un contrato en el cual una de las partes se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto tiempo, y por un precio determinado que ésta se obliga a pagarle. Se hace esta aclaración pues el alquiler y el arrendamiento se encuentran en la subdivisión de este tipo de contratos.
Por consiguiente, se entiende por arrendamiento al contrato por el cual una persona, el arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra, el arrendatario, contra una remuneración, el alquiler o la renta. El arrendamiento de cosas puede recaer sobre cosas inmuebles o sobre cosas muebles.
En el artículo 1711 dice del arrendamiento el de las haciendas rurales; salario, el del trabajo o servicio; aparcería, el de los animales, cuyo provecho se divide entre el propietario y aquel a quien se les confía; los jornales, destajos o ajustes alzados, para ejecutar una obra mediante un precio determinado. En cuanto al arrendamiento de bienes de la nación, ayuntamientos y establecimientos públicos, están sujetos a reglamentos particulares, como lo es la Ley 176-07 sobre los municipios y el Distrito Nacional.

Es preciso aclarar las similitudes y diferencias entre el contrato de alquiler y el contrato de arrendamiento pues se tienden a confundir en el día a día:

Diferencias
El alquiler es el contrato una de las partes se compromete a pagar una suma de dinero convenida entre las partes para hacer uso de un inmueble o mueble durante un determinado periodo de tiempo.	El arrendamiento es el contrato por el cual una persona, el arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra, el arrendatario, contra una remuneración, llamada alquiler o la renta.
De acuerdo al objeto: en el alquiler solo se refiere a las casas y muebles.	En el arrendamiento se refiere a las haciendas rurales, salario, el del trabajo o servicio; aparcería, el de los animales, cuyo provecho se divide entre el propietario y aquel a quien se les confía; los jornales, destajos o ajustes alzados, para ejecutar una obra mediante un precio determinado.
El alquiler debe ser sobre bienes corporales, ya existentes.	El arrendamiento puede ser de bienes futuros
Alquiler cuando se hace en la zona urbana	Arrendamiento cuando se hace en una zona rural.
El alquiler es por plazos más cortos que el arrendamiento y pueden renovarse con mayor facilidad.	La mayoría de contratos de arrendamiento no se renuevan automáticamente ya que los contratos de arrendamiento tienden a ser más largo que los contratos de alquiler, pero esto no es un requisito.

Similitud

Ambos son contratos de locación de cosas.

Se puede contratar por escrito o verbal

Se debe tener una definición clara de cuánto va a durar cada contrato.

En conclusión, se puede decir que, en general, el alquiler es un contrato de arrendamiento, con la diferencia de que el alquiler es en las zonas urbanas y el arrendamiento en zonas urbanas.


Sujetos


En el contrato de arrendamiento intervienen dos sujetos: 1) el arrendador o locador, quien generalmente es el dueño del bien o persona con las facultades para dar el arrendamiento y 2) el arrendatario, inquilino o locatario, quien es la persona que toma posesión del bien y lo usa o disfruta de manera temporal, a cambio de una renta o alquiler.






Obligaciones del arrendador


a. Está obligado el arrendador, por la naturaleza del contrato, y sin que haya necesidad de ninguna estipulación particular:


1o. a entregar al arrendatario la cosa arrendada;


2o. a conservarla en estado de servir para el uso para que ha sido alquilada;


3o. a dejar al arrendatario el disfrute pacífico por el tiempo del arrendamiento.


b. Está obligado a entregar la cosa en buen estado de reparaciones de toda especie. Debe hacer en la misma, durante el arrendamiento, todas las reparaciones que se hagan necesarias, y que no sean las locativas.


c. Se debe dar garantía al inquilino de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aun cuando no los conociese el arrendador en el momento del arriendo. Si de estos vicios o defectos resultase alguna pérdida para el inquilino, estará obligado el arrendador a indemnizarle.


d. No puede el arrendador, durante el arrendamiento, cambiar la forma de la cosa arrendada.


Obligaciones del arrendatario


a. El arrendatario está obligado principalmente:


1o. a usar de la cosa arrendada como buen padre de familia, y con arreglo al destino para que le ha sido dada por el contrato, o el que se deduzca de las circunstancias a falta de convenio; 2o. a pagar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos.


b. Es responsable en caso de incendio, a menos que no pruebe: que el incendio fue causado por caso fortuito, fuerza mayor, o por vicio de construcción; o que el fuego se comunicó por una casa vecina.


c. Si hay muchos inquilinos, son todos solidariamente responsables del incendio, a no ser que se pruebe que el incendio empezó en la habitación de uno de ellos, porque entonces éste solo será el responsable. O también cuando algunos prueben que no pudo tener principio en su casa; pues entonces éstos no son responsables.


d. Es responsable el inquilino de los deterioros y pérdidas que sucedan por causa de las personas de su casa o por la de subarrendamientos suyos.


e. No puede subarrendar sin el consentimiento del arrendador.






Termino del contrato


El término o duración en los contratos de arrendamiento constituye uno de los componentes más controvertidos en los arrendamientos de inmuebles urbanos (alquiler). El artículo 1709 del Código Civil prevé la temporalidad del arrendamiento al definirlo como un contrato mediante el cual una parte se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto tiempo y el artículo 1737 del mismo código dispone que el arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término fijado cuando se hace por escrito.


El arrendamiento cuya duración se haya concertado, cesa automáticamente con la llegada al término, sin que sea necesario para el arrendador dar aviso al arrendatario. De lo antes expuesto se infiere que solamente los contratos concertados por escrito, tienen término.


Ni la muerte del inquilino ni la venta del inmueble alquilado ponen fin al arrendamiento, salvo cláusula en el contrato indicando lo contrario.


Ahora bien, si a la llegada del termino el inquilino sigue en el disfrute del inmueble, sin que el propietario haya formulado su oposición a esto, se presume que lo hace en las mismas condiciones estipuladas en el contrato por el término de tres meses o más, sin que pueda ser desahuciado sino después de notificada la fecha con arreglo a la ley.


El nuevo contrato será regulado por el artículo 1736, que hace relación a los arrendamientos verbales.


Leyes que regulan el arrendamiento o alquiler en República Dominicana


Existe una legislación referente a los alquileres, la ley 4314, modificada por la 17-88 del 5 de febrero de 1988, que reglamenta la prestación y aplicación de los valores en el inquilinato, de cual se encarga el Banco Agrícola. Pero además, está un gravamen que cobra la Dirección de Impuestos Internos (DGII) relativo al valor de alquileres. Además de la ley de inquilinato, está el decreto 4807 del 16 de mayo de 1959, sobre control de alquileres de casas y desahucios, concedido por el Estado mediante la crisis del país luego del ciclón San Zenón, con la finalidad de proteger la población de ser desalojada por los propietarios.


Este decreto prohíbe desalojar a un inquilino de la vivienda en que habita, a menos que se anule el contrato de alquiler por falta de pago o por utilizar la propiedad para fines distintos a lo que fue alquilado. También establece que sin el consentimiento del inquilino, el propietario de casa, apartamento o habitación, tiene totalmente prohibido aumentar el precio del alquiler por encima del precio que actualmente se esté pagando, a menos que una resolución del Control de Alquileres de Casas y Desahucio lo autorice.