Síntesis de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario.

• Historia 
• ¿Qué es Jurisdicción Inmobiliaria? 
• Objetivo 
• Composición 
• Proceso de Saneamiento 
• Etapas 
• ¿Quién tiene calidad para iniciar el proceso? 
• Recursos ante la Jurisdicción Inmobiliaria 
• Contra las decisiones administrativas 
• Contra las decisiones jurisdiccionales 
• El registro 
• Los Condominios 
• Publicidad registral 
• Los inmuebles de dominio publico 
• Infracciones ante la Jurisdicción Inmobiliaria 

HISTORIA

En el año 1844 nace como Estado independiente la República Dominicana y según se evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derechos, sino que eran realizadas en muchos casos por medio de contratos verbales, fundamentados en la buena fe de los contratantes. Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que, un simple detentador que pudiese aparentar ser propietario podía transferir a un tercero, que no tenía cómo comprobar que su vendedor no era el legítimo propietario. 

El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francés. Esta norma estaba inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la única diferencia que en aquel país europeo la transcripción era obligatoria y en la República Dominicana era facultativa. La función del Conservador era transcribir actos y percibir los tributos establecidos por la ley. Era un sistema de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba los derechos que eran transcritos. Por la naturaleza del registro de actos era complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier afectación o transferencia sobre los objetos de registro.

La Transcripción no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre era posible determinar quiénes eran los titulares y poder realizar el tracto sucesivo. Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existían actos previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero era imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las razones antes expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la existencia de afectaciones después de haber adquirido, ante la reclamación de quien se veía perjudicado por la operación.

La ausencia, en este período, de una delimitación real de los inmuebles era uno de los problemas más serios del sistema, puesto que los inmuebles que se vendían no estaban mensurados en su mayoría, siendo insuficientes las informaciones sobre la extensión y los límites de los mismos. Era frecuente que los límites se establecieran por apreciación del titular o tomando como referencia, ríos, arroyos, trochas, árboles, cercas y caminos que se encontraban en los alrededores del inmueble. Pero no usar las mismas referencias, o utilizar referencias difusas o circunstanciales para establecer los límites, producía confusión en la descripción del objeto, lo que permitía que la misma cosa fuese transferida varias veces.

Como en todos los sistemas registrales, la inscripción establece la fecha cierta de los derechos y los hace oponibles a los terceros. En el Sistema Ministerial se cumple el principio de prioridad, que garantiza la preferencia de los derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose con la máxima romana: “Prior tempore, potior jure”. (Primero en el tiempo mejor en el derecho). Como la trascripción era facultativa y los elementos esenciales de los derechos (en particular el sujeto y el objeto) no siempre estaban bien determinados, eran frecuentes los conflictos con respecto al derecho de propiedad de los inmuebles. En el año 1911, se promulga la Ley sobre División de Terrenos Comuneros, la cual tenía por finalidad eliminar la copropiedad existente en los terrenos comuneros, propiedad que se expresaba en cuotas porcentuales, llamadas acciones de peso. Esta situación se presentaba en la mayoría de los terrenos del país, debido a que los mismos se encontraban indivisos y carentes de mensuras que indicaran sus límites. Con esta ley se pretendía determinar e individualizar los predios, estableciendo sus límites y la extensión superficial de los mismos, a través de los trabajos de los agrimensores, quienes, autorizados por el Juez de Primera Instancia, conjuntamente con un notario realizarían el procedimiento de partición de los derechos, mensurando los predios y dejando en manos de los titulares una copia auténtica del procedimiento de partición.

La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria seguía siendo muy grave. El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para la el crédito territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecían, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaban de sus derechos a los legítimos propietarios. Desde el 1916 hasta 1924, los Estados Unidos de Norteamérica ocupan la República Dominicana, período en que procuran establecer un nuevo sistema registral que garantice las inversiones inmobiliarias en el país, ya que desde finales del siglo XIX y comienzos del XX, grandes corporaciones estadounidenses se habían establecido en el país con la finalidad de construir centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con el cultivo de la caña de azúcar, por lo cual muchas operaciones de estas compañías habían sido afectadas por el clima de inseguridad jurídica imperante.

Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta Ordenanza se establece el Sistema Torrens, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Este sistema tiene una presunción de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial: el saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente adjudica la propiedad a quién corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de Título, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es su titular; este documento es un título inatacable (principio de autenticidad característico del Sistema), y el derecho por él contenido es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.

En la exposición de motivos de la referida Ordenanza se expresan algunas razones que justifican la adopción del Sistema, citamos: “Por cuanto: es notorio el hecho de que muchos títulos de terrenos en Santo Domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de la riqueza del país, se prestan al fraude y al chantaje en gran escala, y dan origen a que los verdaderos dueños se vean despojados de sus tierras, lo cual da lugar a desordenes y alteraciones de la paz y a que se pierda la confianza en el gobierno; Por cuanto: este estado de cosas se ha dado a conocer anteriormente, en varias proclamas, decretos leyes; pero han resultado infructuosas y de poca o ninguna utilidad cuantos esfuerzos se han hecho, por medio de las leyes, y de otros modos, con el fin de remediar el mal; Por cuanto: para remediar este estado de cosas, establecer la confianza en los derechos de propiedad, y devolver la tranquilidad al país, es necesaria una medida enérgica que determine los verdaderos derechos de propiedad de las tierras y obligue a su registro según un método científico; Por cuanto: los tribunales existentes están sobre cargados de trabajo, con asuntos criminales y civiles, y se hace sentir la necesidad de un tribunal especial que se ocupe exclusivamente en solucionar el problema de los títulos de propiedad a fin que se resuelva de un modo satisfactorio.

Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la República Dominicana, creándose tribunales especializados para los asuntos concernientes a la propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens en la República Dominicana. Durante 58 años esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del país. El desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones, como en técnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema dominicano, de un marco normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca. Para estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como: la técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del GPS para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el control y organización de archivos, publicidad de la información y manejo de operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción. Todo esto como parte del esfuerzo del Poder Judicial, en la tarea de fortalecer la seguridad jurídica y la calidad de la administración de justicia de la República Dominicana

¿QUÉ ES LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA?

Es aquella que tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos inmobiliarios y su registro en República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal. 

Tiene como Objetivo: 

• Regular el Saneamiento. 
• Regular todos los derechos reales inmobiliarios. 
• Regular Cargas y gravámenes susceptibles a registro. 
• Garantizar la legalidad del Inmueble 

Composición 

Tribunal Superior de Tierra 

Son tribunales colegiados. Compuesto por no menos de 5 jueces designado por La Suprema Corte De Justicia. Estos conocen en segunda instancia de todas las decisiones emanadas por los Tribunales de jurisdicción Original 

Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central: con asiento en el Distrito Nacional y competencia sobre el Distrito Nacional y las provincias de Santo Domingo, Monte Plata, San Cristóbal, El Seybo, Hato Mayor, San Pedro de Macorís, La Romana, La Altagracia, Peravia, Azua, San Juan de la Maguana, Barahona, Bahoruco, Independencia, San José de Ocoa, Pedernales y Elías Piña. 

Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte: con asiento en Santiago de los Caballeros y competencia sobre las provincias de Santiago, La Vega, Monseñor Nouel, Santiago Rodríguez, Espaillat, Valverde, Puerto Plata, Montecristi y Da jabón. 

Tribunal Superior de Tierras del Departamento Nordeste: con asiento en San Francisco de Macorís y competencia sobre las provincias de Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte, Sánchez Ramírez y Salcedo. 

TRIBUNALES DE JURISDICCIÓN ORIGINAL

Son tribunales unipersonales que conocen en primer grado, el saneamiento, Litis sobre derechos registrados y actuaciones administrativas dentro de la jurisdicción a la que corresponden. Se encuentran adscritos a un Tribunal Superior de Tierras. 

Es el órgano que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensuras. Así mismo, está encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales. En este sentido, conoce el recurso superior jerárquico contra las actuaciones de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.

Son órganos subordinados a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que cumplen con la función de controlar los trabajos técnicos (mensuras, modificaciones parcelarias, deslindes, división para la constitución de condominios, etc.), aprobando, rechazando u observando los mismos. De igual modo, se encargan de otorgar la designación catastral de las parcelas, dando con ello cumplimiento al principio de especialidad del Sistema Torrens, en relación al objeto. 

DIRECCIÓN NACIONAL DE MENSURAS CATASTRALES.

Es el órgano que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensuras. Así mismo, está encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales. En este sentido, conoce el recurso superior jerárquico contra las actuaciones de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.

La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional, y se encuentra a cargo de un Director Nacional, que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.

DIRECCIONES REGIONALES DE MENSURAS CATASTRALES.

Son órganos subordinados a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que cumplen con la función de controlar los trabajos técnicos (mensuras, modificaciones parcelarias, deslindes, división para la constitución de condominios, etc.), aprobando, rechazando u observando los mismos. De igual modo, se encargan de otorgar la designación catastral de las parcelas, dando con ello cumplimiento al principio de especialidad del Sistema Torrens, en relación al objeto.

En la actualidad existen tres Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales: 

Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central, con sede en el Distrito Nacional, y competencia sobre el Distrito Nacional, Santo Domingo, Monte Plata, San Cristóbal, El Seíbo, Hato Mayor, San Pedro de Macorís, La Romana, La Altagracia, Peravia, Azua, San Juan de la Maguana, Barahona, Bahoruco, Independencia, San José de Ocoa, Pedernales y Elías Piña. 

Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Norte, con sede en la ciudad de Santiago de los Caballeros ,y competencia sobre las provincias de Santiago, La Vega, Monseñor Nouel, Santiago Rodríguez, Espaillat, Valverde, Puerto Plata, Montecristi y Dajabón. 

Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Noreste, con sede en la ciudad de San Francisco de Macorís, y competencia sobre las provincias de Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte, Sánchez Ramírez y Salcedo. 

Oficinas de Registro de Títulos.

Son órganos supeditados a la supervisión de la Dirección Nacional de Registro de Títulos que se encargan de expedir los certificados de títulos, que prueban la existencia del derecho de propiedad, a los titulares de los mismos. Así mismo, realizan todos los asientos de cargas, gravámenes, transferencias y modificaciones parcelarias después del saneamiento, cancelando y expidiendo nuevos certificados en los casos que fueran necesario.

Actualmente existen 27 oficinas de Registro de Títulos a nivel nacional, responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus localidades: 

Registro de Títulos de Azua: Con sede en la ciudad de Azua de Compostela y competencia sobre la provincia de Azua. 

Registro de Títulos de Bani: Con su sede en la ciudad de Bani y competencia sobre las provincias de Azua, San José de Ocoa y Peravia. 

Registro de Títulos de Barahona: Con sede en la ciudad de Santa Cruz de Barahona y competencia sobre las provincias de Bahoruco, Barahona, Independencia y Pedernales. 

Registro de Títulos de Bonao: Con sede en la ciudad de Bonao y competencia en la provincia Monseñor Nouel 

Registro de Títulos de Cotuí: Con sede en la ciudad de Cotuí y competencia sobre la provincia de Sánchez Ramírez. 

Registro de Títulos del Distrito Nacional: Con sede y competencia sobre el Distrito Nacional. 

Registro de Títulos de El Seibo: Con sede en la ciudad de Santa Cruz del Seibo y competencia sobre las provincias de El Seibo y Hato Mayor. 

Registro de Títulos de Higüey: Con sede en la ciudad de Salvaleón de Higüey y competencia sobre la provincia la Altagracia. 

Registro de Títulos de La Romana: Con sede en la ciudad de La Romana y competencia sobre la provincia de La Romana. 

Registro de Títulos de La Vega: Con sede en la ciudad de Concepción de La Vega y competencia en la provincia de La Vega. 

Registro de Títulos de Mao: Con sede en la ciudad de Mao y competencia sobre la provincia de Valverde. 

Registro de Títulos de Moca: Con sede en la ciudad de Moca y competencia sobre la provincia de Espaillat. 

Registro de Títulos de Montecristi: Con sede en la ciudad de San Fernando de Montecristi y competencia sobre las provincias de Dajabón y Montecristi. 

Registro de Títulos de Monte Plata: Con sede en la ciudad de Monte Plata y competencia sobre la provincia de Monte Plata. 

Registro de Títulos de Nagua: Con sede en la ciudad de Maria Trinidad Sánchez, Nagua y competencia sobre la provincia de Maria Trinidad Sánchez. 

Registro de Títulos de Neyba: Con sede en la Ciudad de Neyba y competencia sobre las provincias de Bahoruco e Independencia. 

Registro de Títulos de Puerto Plata: Con sede en la ciudad de San Felipe de Puerto Plata y competencia sobre la provincia de Puerto Plata. 

Registro de Títulos de Salcedo: Con sede en la ciudad de Salcedo y competencia sobre la provincia de Salcedo. 

Registro de Títulos de Samaná: Con sede en la ciudad de Santa Bárbara de Samaná y competencia sobre la provincia de Samaná. 

Registro de Títulos de San Cristóbal: Con sede en la ciudad de San Cristóbal y competencia sobre la provincia de San Cristóbal. 

Registro de Títulos de San Francisco de Macorís: Con sede en la ciudad de San Francisco de Macorís y competencia sobre la provincia Duarte. 

Registro de Títulos de San Juan de la Maguana: Con sede en la ciudad de San Juan de la Maguana y competencia sobre las provincias de Elías Piña y San Juan. 

Registro de Títulos de San Pedro de Macorís: Con sede en la Ciudad de San Pedro de Macorís y competencia sobre la provincia de San Pedro de Macorís y de La Romana. 

Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros: Con sede en la ciudad de Santiago de los Caballeros y competencia sobre la provincia de Santiago. 

Registro de Títulos de Santiago Rodríguez: Con sede en la ciudad de San Ignacio de Sabaneta y competencia sobre la provincia Santiago Rodríguez. 

Registro de Títulos de Santo Domingo: Con sede en la provincia de Santo Domingo de Guzmán y competencia sobre la provincia de Santo Domingo. 

Oficina de servicios de Punta Cana: Unidad de Consultas y Centro de Atención al usuario para la Recepción y entrega de documentos con competencia sobre la provincia la Altagracia. 

Comisión Inmobiliaria 

Es un organismo colegiado por ante la Jurisdicción Inmobiliaria, el cual estará conformado por tres miembros: un miembro nombrado por el Poder Ejecutivo, un miembro nombrado por la Suprema Corte de Justicia y un miembro nombrado por el Congreso Nacional de la República. La Comisión Inmobiliaria dispone para el cumplimiento de sus dictámenes del auxilio de la fuerza pública.

PROCESO DE SANEAMIENTO

Generalidades del Proceso de Saneamiento.

El proceso de Saneamiento es el previsto por la ley para registrar el Derecho de Propiedad por primera vez.

Es un procedimiento de orden público abierto a toda persona interesada. Se establecen como requisitos para poder acceder al procedimiento de saneamiento que el reclamante demuestre una posesión a título de propietario o por mediación de otro que posee en su nombre, de manera pública, pacifica, inequívoca e ininterrumpida durante el tiempo previsto por el código civil (20, 10, y 5 años).

Reunidos los requisitos se inicia el proceso en tres etapas: 

a) Primera etapa: Etapa Técnica. que comprende la mensura y su aprobación por la Dirección General de Mensuras Catastrales territorialmente competente, órgano que apodera el Tribunal. 

b) Segunda Etapa: Etapa Judicial. Se depura el derecho en tantas audiencias como sean necesarias como una excepción al orden de las audiencias en los demás casos que serán solo dos: de sometimiento de pruebas y de fondo. Existe la más alta libertad de pruebas para probar la posesión, pero el Juez no puede fundamentar su sentencia solo en la prueba de testigos. 

c) Tercera Etapa: Etapa Registral. La sentencia, acompañada de los planos definitivos y demás documentos, se envía al Registro de Títulos territorialmente competente para su registro. Se registra la sentencia y se emite el Certificado de Titulo y se habilitan los asientos complementarios. 

Al propietario, como prueba de su derecho de propiedad, se le otorga un duplicado del certificado de título que es una copia fiel del original, como prueba de su derecho con la anotación de que durante un año después de emitido el certificado de título, puede recurrirse ante el Tribunal Superior de Tierras mediante el Recurso de Revisión por causa de Fraude, anotación que tiene por finalidad evitar que se pretenda ser adquiriente de buena fe durante este plazo.

El Proceso de Saneamiento.

Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez.

La individualización del terreno requiere de una mensura a cargo de un Agrimensor y aprobada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la depuración del Derecho está a cargo de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

En primera instancia es conocido el proceso por el Tribunal de Jurisdicción Original y en grado de apelación por el Tribunal Superior de Tierras, de la ubicación física del terreno, y el asiento del registro del Derecho de Propiedad por primera vez está a cargo de la Oficina de Registro de Títulos de la Jurisdicción de los Tribunales que han conocido el proceso, oficina que custodiará el Original del Certificado de Titulo y donde habrá que inscribirse toda operación concerniente al terreno registrado con posterioridad al proceso de saneamiento.

¿Quiénes pueden iniciar el Proceso de Saneamiento?

El proceso de Saneamiento puede ser iniciado por: 

a) El Estado Dominicano. 

b) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado. 

La pauta para los interesados determinar los requisitos necesarios para iniciar el Proceso de Saneamiento es que posea un terreno que no haya sido registrado.

Hay posesión de un terreno que ha sido registrado cuando la persona interesada lo posee a título de dueño por sí o a través de otro que ejerce el derecho en su nombre, de manera pública, pacifica, inequívoca e ininterrumpida, durante el tiempo establecido en el Código Civil.

La persona interesada en reclamar la posesión de un terreno debe reunir uno por lo menos de los actos posesorios durante el tiempo que se necesita para la prescripción adquisitiva señalado en el artículo #2262 del Código Civil.

Prueba de Posesión en el Proceso de Saneamiento.

La ley de Registro Inmobiliario permite que la posesión sea probada por todo medio de prueba, solicitando al Juez apoderado que en la sentencia que adjudique la propiedad se fundamente en más de una prueba si se escucharon testigos, o sea, la sentencia no puede estar fundamentada únicamente en la prueba testimonial.

Al ser el Saneamiento un proceso de orden público, el Juez puede ordenar las medidas que considere útiles para proveerse de pruebas aparte de la prueba testimonial. Además de la prueba testimonial, el Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en su artículo #121, enuncia una lista de pruebas de la posesión, tales como: 

a) Actos de Notoriedad, que son los instrumentados por los notarios Públicos sobre hechos que le narran testigos o de notoriedad pública que el mismo ha podido comprobar. 

b) Inspecciones y comprobaciones que realice el Juez de Jurisdicción Original apoderado. 

c) Inspecciones y comprobaciones que realice un funcionario o institución designados por el Juez para tal efecto. 

d) Interrogatorios In Situ, realizados por el Juez, funcionario o institución. 

e) Documentos probatorios de hecho de la posesión según los actos posesorios que se invoquen. 

Etapas del Proceso de Saneamiento.

La Ley de Registro Inmobiliario, siguiendo el esquema del Sistema Torrens, reforzado por la ley que ahora se denomina Sistema de Publicidad Inmobiliaria, organiza el proceso en los pasos necesarios para individualizar el terreno (mensurar), depurar el derecho de propiedad y registrar por primera vez el inmueble y otorga al propietario un duplicado del certificado de Titulo como prueba del Derecho de Propiedad que tenga validez contra todo el mundo y posea la garantía del Estado imprescriptiblemente.

Así pues, las tres etapas son las siguientes: 

a) Mensura. 

b) Proceso Judicial 

c) Registro 

RECURSOS ANTE LA JURISDICCION INMOBILIARIA

En la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en su Título IV hace referencia a los recursos que se pueden incoar en la Jurisdicción Inmobiliaria, dividiéndose estos como sigue: 

1. CONTRA ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS 

El artículo 74 define las actuaciones administrativas como la acción contra un acto administrativo, dictado por 1os órganos administrativos y técnicos de la Jurisdicción Inmobiliaria, así como de 1os que se ejerzan contra las resoluciones administrativas de 1os Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Interposición: Cualquier persona que se considere afectada por un acto o resolución puede solicitar la reconsideración e interponer 1os recursos jerárquicos y jurisdiccionales.

Así mismo estas actuaciones administrativas se subdividen en: 

Solicitud de reconsideración, la cual se presenta ante el mismo órgano que dicto el acto o la resolución. 

El plazo para dicha solicitud es de quince (15) días, contados a partir de la fecha de publicidad de la actuación. El órgano requerido deberá pronunciarse en un plazo de quince (15) días, contados a partir de la fecha de presentación de la solicitud de reconsideración. Denegada la reconsideración o vencido este plazo sin obtener respuesta, queda habilitado el recurso jerárquico. 

Recurso jerárquico. Se interpone ante el órgano jerárquicamente superior a1 que dicto el acto o la resolución recurrida, mediante una instancia en revisión. 

El plazo para interponer el recurso es de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que este recurso quedo habilitado. El órgano recurrido deberá pronunciarse dentro del plazo de quince (15) días, contados a partir de la fecha de la presentación de la instancia en revisión.

Denegada la revisión o vencido este plazo sin obtener respuesta, queda habilitado el recurso jurisdiccional. 

Recurso jurisdiccional. Se interpone ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente, en función del órgano que dicto el acto o resolución recurrida, mediante instancia motivada y documentada. 

El plazo para interponer el recurso es de treinta (30) días, contados a partir de la fecha en que este recurso quedo habilitado. El Tribunal Superior de Tierras deberá decidir dentro del plazo de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de presentación de la instancia. 

2. CONTRA DECISIONES JURISDICCIONALES 

Estos recursos son contra decisiones contradictorias y se subdividen en: 

La apelación. Es la acción mediante el cual se impugna una decisión dictada por un tribunal de jurisdicción original. 

Competencia. Es competente para conocer del recurso de apelación el Tribunal Superior de Tierras a1 que correspondiere el Tribunal de Jurisdicción Original que la dicto.

El recurso de apelación se interpone ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original correspondiente, mediante declaración por escrito motivado, ya sea personalmente o mediante apoderado. Este recurso se notificara a la contraparte, en caso que la hubiere, en un plazo de diez (10) días.

Puede interponer el recurso de apelación cualquiera que haya sido parte o interviniente en el proceso y que se considere afectado por la sentencia emitida, exceptuando 1os casos de saneamiento, en 1os que cualquier interesado puede incoar este recurso.

Plazo. El plazo para interponer el recurso de apelación es de treinta (30) días contados a partir de la fecha de la notificación de la sentencia por acto de alguacil. 

La Casación. Es la acción mediante la que se impugna una decisión dictada por un Tribunal Superior de Tierras. El procedimiento para interponer este recurso estará regido por la Ley sobre Procedimiento de Casación y 1os reglamentos que se dicten a1 respecto. 

De la Revisión por Causa de Error Material. Es la acción que sin pretender afectar un derecho o cuestionar el fondo de una decisión de 1os tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria se interpone para corregir un error puramente material. 

Competencia. Es competente para conocer de esta acción el mismo órgano que genero esta acción.

Plazo. Los órganos de la jurisdicción inmobiliaria disponen de quince (15) días para conocer la acción. El ejercicio de la presente acción se regula por la vía reglamentaria. 

De la Revisión por Causa de Fraude. La revisión por causa de fraude es la acción mediante la cual se impugna una sentencia que el interesado considera que fue obtenida fraudulentamente durante el proceso de saneamiento. 

Toda persona que se considere fue privada de un derecho, por una sentencia obtenida fraudulentamente puede interponer este recurso por ante el Tribunal Superior de Tierras competente, en un plazo no mayor de un (1) año después de expedido el certificado de título correspondiente.

Se puede interponer este recurso a partir de publicada la sentencia y hasta transcurrido un (1) año de la emisión del primer Certificado de Titulo.

No se reputara tercer adquirente de buena fe a toda persona que adquiere un inmueble durante el plazo previsto para interponer el recurso de revisión por causa de fraude.

Cuando se emita un título por primera vez el registrador realiza una anotación indicando el plazo de la prescripción para la acción de revisión por causa de fraude.

Competencia. El tribunal competente para conocer de este recurso es el Tribunal Superior de Tierras correspondiente a1 Tribunal de Jurisdicción Original que dictó la sentencia recurrida.

Notificación. La instancia para conocer de este recurso debe ser notificada previamente, por acto instrumentado por un ministerial de la jurisdicción inmobiliaria, a las personas contra las cuales se dirija el mismo, así como a todo titular de algún derecho, carga o gravamen a que se refiere la sentencia impugnada en relación con el inmueble de que se trate.

La Comisión Inmobiliaria debe ser notificada por el tribunal apoderado, para que intervenga en el proceso.

EL REGISTRO EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

EL REGISTRO

Art. 89.- Documentos registrables. Los documentos que se registran en los Registros de Títulos son los siguientes: 

Párrafo I.- Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. 

Párrafo II.- Los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre los mismos. 

Párrafo III.- Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de carácter particular sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de patrimonio cultural y otras que de alguna manera limitan o restringen la libertad de disposición sobre el inmueble. 

Párrafo IV.- Los derechos de los condómines sobre su unidad exclusiva, así como la parte proporcional en las áreas comunes. 

Art. 90.- Efectos del registro. El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y ésta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude. 

Párrafo I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el Registro de Títulos correspondiente. 

Párrafo II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas. 

Art. 91.- Certificado de Título. El Certificado de Título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo. 

Párrafo I.- Los originales del Certificado de Título son custodiados por la Jurisdicción Inmobiliaria. 

Párrafo II.- Sobre el original del Certificado de Título no se registra ninguna inscripción ni anotación salvo las previstas expresamente en la presente ley y la vía reglamentaria. 

Párrafo III.- Todos los derechos accesorios, cargas y gravámenes deben ser incorporados en un registro complementario al Certificado de Título. Dicho registro acredita el estado jurídico del inmueble. 

Párrafo IV.- Los aspectos de forma se especifican por la vía reglamentaria. 

Art. 92.- Duplicado del Certificado de Título. El duplicado del Certificado de Título es una copia fiel del Certificado de Título.

Párrafo I.- Cuando se trate de un Certificado de Título en copropiedad, se expedirá a cada copropietario un extracto del certificado original. Párrafo II.- El estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado del Certificado de Título se acredita mediante una certificación oficial emitida por el Registro de Títulos correspondiente. 

Párrafo III.- En caso de pérdida o destrucción del duplicado del Certificado de Título, el propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro de Títulos acompañándola de una declaración jurada y de una publicación en un periódico de amplia circulación nacional, donde conste la pérdida o destrucción del mismo, solicitando la expedición de un nuevo duplicado del Certificado de Título. 

Cuando la pérdida se produzca en cualquiera de los órganos que conforman la Jurisdicción Inmobiliaria, la unidad operativa ordenará de oficio o solicitará la expedición de un nuevo duplicado sin costo alguno para el propietario. 

Párrafo IV.- Los aspectos de forma se especifican por la vía reglamentaria. 

Art. 93.- Certificación de registro de derechos reales accesorios. A los titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales registradas se les entrega una copia del documento probatorio del derecho con la certificación de inscripción en el Registro de Títulos. 

Art. 94.- Certificaciones de registro de acreedores. Los derechos reales accesorios, las cargas y gravámenes se acreditan mediante certificaciones de registro de acreedores emitidas por el Registro de Títulos. Estas certificaciones tienen fuerza ejecutoria y validez probatoria por ante todos los tribunales de la República Dominicana durante el plazo de vigencia de las mismas, excepto cuando se demuestre que son contrarias a la realidad del Registro. 

Art. 95.- Discrepancia entre el Certificado de Título Original y el Duplicado. En caso de existir alguna discrepancia entre el Certificado de Título y el Duplicado, prevalece el Certificado de Título Original. 

Art. 96.- Función calificadora. En los actos posteriores al primer registro, corresponde al Registro de Títulos examinar, verificar y calificar el acto a inscribir, sus formas y demás circunstancias, de conformidad a lo establecido en la vía reglamentaria. 

Párrafo.- En lo que se refiere a las decisiones emanadas de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria el Registro de Títulos sólo está facultado para calificar aspectos de forma. 

Art. 97.- Inscripciones y anotaciones. Las inscripciones y anotaciones se producen a pedimento expreso de parte interesada. Cuando la anotación se produzca a pedimento de uno de los órganos que conforman la Jurisdicción Inmobiliaria, el Registrador procederá a realizarla.

Párrafo I.- Las inscripciones producto del saneamiento o de la transmisión o modificación de derechos registrados deberán estar respaldadas por un plano aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Modificado por la Ley No. 51-07. 

Párrafo II.- Para la transmisión o modificación de los derechos registrados hasta la entrada en vigencia de la presente ley se efectuará un diagnóstico catastral. Si el diagnóstico de la mensura catastral establece la necesidad de la actualización del plano, se procederá en consecuencia. 

Párrafo III.- Cuando un inmueble sea objeto de expropiación por el Estado Dominicano el Registrador de Título respectivo no procederá a registrarla transmisión de ningún derecho sobre dicho inmueble hasta que se haya demostrado que el titular del derecho registrado ha percibido del Estado Dominicano la totalidad del importe correspondiente a dicha expropiación. 

Art. 98.- Bloqueo registral. La venta condicional de inmuebles se inscribe en el registro complementario del Certificado de Título, esta inscripción genera un bloqueo registral e impide la inscripción de actos de disposición. La declaración de bien de familia de un inmueble se inscribe en el registro complementario del Certificado de Título, generando un bloqueo registral que impide actos de disposición y la inscripción de cargas y gravámenes sobre el inmueble.

Art. 99.- Rectificación de registros. El Registrador de Títulos podrá rectificar de oficio un error puramente material. Esta rectificación debe ser notificada a requerimiento de dicho funcionario a los titulares y a quienes puedan verse afectados por la misma. 

Párrafo I.- Ninguna rectificación puede afectar a terceros de buena fe que se hubiesen basado en los asientos del registro inexacto para su operación. 

Párrafo II.- En ningún caso esta facultad de rectificar supone autorización para desnaturalizar, modificar o alterar los derechos registrados. 

LOS CONDOMINIOS

Art. 100.- Definición de condominio. Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes. 

Párrafo I.- El terreno es esencialmente común y proindiviso de todos los condómines.

Párrafo II.- Los sectores o áreas comunes y proindivisas son inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre las partes comunes que le corresponde. 

Párrafo III.- Las construcciones en proceso pueden ser sometidas al régimen de condominio. Sin embargo, a los fines de financiamiento el propietario y la entidad financiera, podrán inscribir con el registro de la hipoteca correspondiente su decisión de someter el inmueble al régimen de condominio una vez que la construcción esté terminada y se hayan cumplido los requisitos y formalidades establecidos por la ley. 

Párrafo IV.- No se puede constituir condominios sobre inmuebles o unidades ya incorporadas a este régimen; 

Párrafo V.- No se pueden constituir condominios sobre terrenos amparados en constancias anotadas; 

Párrafo VI.- Los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no pueden pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al régimen de condominio. 

Párrafo VII.- Para cada condómine se emitirá un Certificado de Título que identifique la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, y el número de votos que le corresponde a cada titular en las asambleas de condómines. 

Párrafo VIII.- Se emitirá un Certificado de Título a nombre del consorcio de propietarios por el terreno, sobre el que se inscribe un bloqueo registral en el Registro Complementario del Certificado de Título. 

Párrafo IX.- Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido en la ley de Condominios. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos fines constituyen el Título Ejecutorio a estos efectos. 

Párrafo X.- Los procedimientos y condiciones para la aplicación del presente artículo se establecerán por vía reglamentaria. 

Art. 101.- Registro del condominio. El condominio queda constituido, una vez inscrito en el Registro de Títulos correspondiente. 

Art. 102.- Competencia para asuntos jurisdiccionales. El Tribunal de Jurisdicción Original es el competente para conocer de todos los asuntos que se susciten en virtud de la ley de Condominios relacionados con los derechos, cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones previstas en esta ley. 

PUBLICIDAD REGISTRAL

Art. 103.- Publicidad de la información. La información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo aquel interesado en conocer el estado jurídico de un inmueble. La publicidad registral implica informes, certificaciones y consultas. Las precisiones al respecto son establecidas por la vía reglamentaria. 

Art. 104.- Certificaciones. El estado jurídico de un inmueble se acredita por las certificaciones que emite el Registrador de Títulos. Sólo pueden expedirse certificaciones a solicitud del propietario o los propietarios del inmueble y a solicitud de jueces, Abogado del Estado, representantes del Ministerio Público y de titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales.

Art. 105.- Certificación con reserva de prioridad. A fin de garantizar un negocio jurídico sobre un inmueble registrado, el o los propietarios, los jueces, el Abogado del Estado*, el Ministerio Público en ejercicio de sus funciones y todo poseedor de un derecho Modificado por la Ley No. 51-07. Susceptible de ser registrado, pueden solicitar una certificación del estado jurídico del inmueble con reserva de prioridad. Dicha certificación tiene una vigencia no mayor de quince (15) días. Párrafo I.- Emitida la certificación y mientras esté vigente la misma, el estado jurídico informado no podrá ser modificado por una causa diferente a la que dio origen a la reserva de prioridad. 

Párrafo II.- La solicitud de certificación debe indicar la operación a realizar y el bloqueo registral sólo protege dicho negocio. 

Párrafo III.- Vencido el plazo de vigencia de la certificación, sin que se hubiese inscrito la operación para la que fue solicitada, se procede a la inscripción o anotación de todos los derechos, cargas y gravámenes que hubiesen sido bloqueados por ésta, en el mismo orden de prioridad en que ingresaron a la Oficina de Registro de Títulos. 

Párrafo IV.- La vigencia de la certificación no impide la inscripción con carácter provisorio de derechos, cargas y gravámenes, las que caducan o se convierten en definitivas, según corresponda, al final del plazo de la vigencia de la misma. 

Párrafo V.- Todas las precisiones con relación a estas certificaciones, están establecidas por la vía reglamentaria. 

INMUEBLES DEL DOMINIO PÚBLICO

Art. 106.- Definición. Son todos aquellos inmuebles destinados al uso público y consagrado como “dominio público” por el Código Civil, las leyes y disposiciones administrativas. En las urbanizaciones y lotificaciones, las calles, zonas verdes y demás espacios destinados al uso público quedan consagrados al dominio público con el registro de los planos. 

Párrafo I.- No es necesario emitir Certificados de Título sobre los inmuebles destinados al dominio público. 

Párrafo II.- El dominio público es imprescriptible, inalienable, inembargable y no procede el saneamiento sobre el mismo a favor de ninguna persona física o moral. 

Párrafo III.- Corresponde al Estado la tutela, administración, conservación y protección del dominio público.

Art. 107.- Desafectación del dominio público. La desafectación del dominio público se hace exclusivamente por ley y tiene como objeto declarar el inmueble como dominio privado del Estado y ponerlo dentro del comercio.

INFRACCIONES EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

La ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, en su Título VII hace referencia a las infracciones penadas por dicha ley, estas son: 

Las mismas contempladas en el derecho común. 

Delito de audiencia. En lo que se refiere a1 delito de audiencia, se incluyen las audiencias celebradas en el terreno. 

Perjurio. En lo que se refiere a1 perjurio incluye además, las declaraciones falsas prestadas bajo la fe del juramento a 1os registradores de títulos, y a 1os agrimensores cuando están investidos del carácter de oficial público. 

Obstaculización de 1os trabajos de mensura. Cualquier persona que voluntariamente se niegue a proporcionar a 1os agrimensores que lleven a cabo una mensura catastral, 1os informes que les deben ser dados de acuerdo con esta ley y sus reglamentos, o que altere dichos informes o que en alguna forma impida u obstaculice 1os trabajos de mensura, o que destruya o remueva 1os avisos de mensura o 1os hitos colocados sobre el terreno, se castiga con una multa equivalente de veinticinco por ciento (25%) a cinco (5) veces el salario mínimo del sector público o prisión correccional de un (1) mes a dos (2) años, o ambas penas a la vez. 

Obstaculización de medidas de publicidad. Cualquier persona que voluntariamente destruya o impida la publicación de decisiones y/o resoluciones en las instalaciones de 1os tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, se castiga con una multa equivalente de veinticinco por ciento (25%) a cinco (5) veces el salario mínimo del sector público o prisión correccional de un (1) mes a dos (2) años, o ambas penas a la vez. El tribunal competente es el tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria en el que se ejecute el hecho.